Ablauf beim Kauf einer Immobilie

Wie läuft ein Kauf einer Immobilie in Nordzypern ab

Wer daran interessiert ist, eine Ferienimmobilie, seinen Altersruhesitz  oder ein gutes Investmentobjekt in Nordzypern zu erwerben, dann sollte man folgendes wissen: Nordzypern erfreut sich immer größerer Beliebtheit bei Deutschen, die Fernweh haben und sich den Traum vom eigenen Apartment oder dem Haus in der Sonne erfüllen wollen.

Welche Kriterien gilt es dabei zu beachten beim Immobilienerwerb:

1. Die passende Immobilie für mich

Egal ob Kapitalanlage, Ferienimmobilie, Altersruhesitz oder ein Haus/eine Wohnung zur Eigennutzung und Vermietung; wichtig dabei ist, das für einen selbst passende Angebot zu finden. Generell sollte man sich folgende Fragen beantworten:

• möchte ich ein freistehendes Haus (meist Resale, es sei denn Neubau), um dessen Instandhaltung ich mich selber kümmern muss

• möchte ich ein Haus oder Apartment innerhalb einer Wohnanlage, in der ich alle gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten in der Nähe habe (Pool, Gym, Spa, Restaurant, Spielplatz usw.) und sich um deren Pflege gekümmert wird 

• möchte ich eine höhere Wertsteigerung mit meiner Immobilie erreichen (da ist die Gegend entscheidend)

• möchte ich an Urlauber vermieten (Kurzzeitmieten) oder eher an Einheimische, Auswanderungswillige, Studenten usw. (Langzeitmiete)

2. Professioneller Bauträger

Wenn es sich um einen Neubau handelt, ist es wichtig, dass der Bauträger auch liefert, was er verspricht. 

Es sollten unbedingt im Vorfeld Erkundigungen einholt werden, welcher Bauträger vertrauensvoll, liquide und natürlich qualitativ hochwertig ist. In Nordzypern gibt es etliche Bauunternehmen, aber nur wenige, die den deutschen Qualitätsansprüchen entsprechen. 

3. Vertrauenswürdige Partner vor Ort  

In Nordzypern werden alle Interessen von einem selbst durch einen Anwalt seiner Wahl vertreten. Es ist unabdingbar, einen integren, internationalen Partner vor Ort zu haben, der die deutsche Mentalität und Vorgehensweise versteht. 

Punkt 1 und 2 können wir mit absoluter Sicherheit bei Vision Group bieten.

 

 

4. Der Kauf der Immobilie

Die Entscheidung ist getroffen. Der Preis steht. Wie geht die Immobilie nun in meinen Besitz über?

Wenn man eine Immobilie in Nordzypern kauft, erhält man automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung. Darum kümmert sich dann der Anwalt.

⇒ 1. Deinen Anwalt kontaktieren, Vertrag aufsetzten

Hier geht nichts ohne einen Anwalt. Und da ist es natürlich besonders wichtig, die richtige Ansprechperson zu kennen, der man auch vertraut. Der Anwalt arbeitet nicht im Interesse des Bauträgers, sondern für den Käufer. Er sollte spezialisiert auf Immobilienrecht sein und ist in jedem Schritt des Prozesses involviert.

Noch etwas zur Preisgestaltung: Wir sind nicht auf dem Basar. Es ist äußerst unüblich, den Preis zu verhandeln. Was allerdings verhandelt beziehungsweise nach den Interessen des Käufers abgestimmt wird, ist der Zahlungsplan. Der Zahlungsplan ist generell relativ flexibel und wird vom Bauträger festgelegt.

Der Anwalt prüft dann ab und trägt alle wichtigen Dokumente zusammen, wie:

   → Prüfung von Baubewilligungen und Freigaben

   → Prüfung der eventuellen Belastung des Grundstücks

   → Einsicht in die Eigentumsurkunde

   → Prüfung des Grundstücks auf Hypotheken oder gerichtliche Belastungen

   → Aufsetzen einer Vollmacht, um eventuell in Ihrem Interesse zu agieren.

Damit alle Behördengänge für dich erledigt werden können, ist es ganz normal, dass du eine Vollmacht speziell für den Erwerb von Immobilien in Nordzypern unterzeichnest – die „Power of Attorney.“ Auch diese wird notariell beglaubigt.

Diese ist notwendig, gerade wenn du hier nicht lebst. So kann der Anwalt zeitnah zu allen Belangen und Wünschen, die du vielleicht noch haben wirst, agieren. Das bedeutet auch, dass die komplette Vertragsunterzeichnung theoretisch ohne dich persönlich stattfinden kann, wenn du das möchtest.

Bevor der Anwalt einen Kaufvertrag aufsetzen kann, werden die genauen Vereinbarungen zwischen dir und dem Verkäufer oder aber Bauträger (im Falle einer noch zu errichtenden Immobilie) besprochen. Erst, wenn alle Vereinbarungen getroffen wurden, kann der Anwalt den Kaufvertrag aufsetzen. Der typische Kaufvertrag enthält dabei folgende Daten:

— Pläne zur Finanzierung der Immobilie

— Klauseln für den Fall verspäteter oder ausbleibender Auszahlungen

— Zustand und Vereinbarungen zur Fertigstellung der Immobilie

— Fertigstellungszeit und gewisse Baugarantie; Wichtig ist hierbei: Es werden auch Klauseln enthalten sein, die für den Fall einer späteren Fertigstellung in der jeweiligen Bauphase dienen. Hier kommt es zu  sogenannten Strafzahlungen, beziehungsweise Kostenabzügen. Diese hält der Anwalt von Ihren Zahlungen für den jeweiligen Bauabschnitt zurück. Generell wird immer erst nach der jeweiligen Bauphase gezahlt, damit Sie auch wirklich auf der sicheren Seite sind, wenn es um die Kaufabwicklung der Immobilien Nordzyperns geht.

— Inhalte des Objekts, eventuelle Ausstattungen

— Auf welchem Wege Zahlungen entrichtet werden – über den Anwalt oder Makler

Bei allen Abmachungen, Besprechungen, die mit dem Bauträger stattfinden, ist dein Anwalt anwesend, um jegliche Abmachung vertraglich festzuhalten. Das kann zum Beispiel auch eine informelle Vereinbarung beinhalten, wie z. B. die Haltung eines Tieres.

Sind dann alle Vereinbarungen ausformuliert, wird der entsprechende Vertrag durch die Kanzlei aufgesetzt. 

Wichtig ist hier nochmal zu erwähnen: der Anwalt agiert immer im Interessenschutz des Käufers.  

 

⇒ 2. Vertragsunterzeichnung des Kaufvertrages

Wenn der Vertragsentwurf von beiden Parteien abgesegnet ist, wird dieser dann unterzeichnet.

Man kann den Kaufvertrag auch per Mail erhalten, wenn man nicht mehr vor Ort ist. Diesen schickt man dann unterschrieben wieder zurück.

Der Vertrag ist in zwei Sprachen in zwei nebeneinanderstehenden Spalten unterteilt. Englisch und türkisch. Mittlerweile werden auch deutsche Exemplare von einigen Kanzleien angefertigt, weil auch so viele Deutsche gekauft haben. 

Da Türkisch hier die Amtssprache ist, bedeutet es, dass jedes offizielle Dokument auch in Türkisch verfasst sein muss.  Jede Seite des Vertrages inklusive aller Anhänge wird dreifach unterzeichnet. Vom Käufer, Verkäufer und einem Zeugen, z. B. der Anwalt. Anders als in Deutschland kommt der Notar erst später ins Spiel. 

Wenn also alle Seiten unterzeichnet haben und mit den entsprechenden Firmenstempeln versehen sind, werden die Exemplare zwischen dir, dem Bauträger oder Verkäufer aufgeteilt und ein Exemplar bleibt in der Kanzlei.

 

⇒ 3. Notarielle Beglaubigung

Wie ich schon kurz erwähnte, läuft das in Nordzypern anders. Wann auch immer ein Dokument notariell beglaubigt werden soll, wird der so genannte „Certifying Officer“ hinzugerufen.

Der Kaufvertrag oder auch, wann immer ein Dokument notariell beglaubigt werden soll, wird dann durch den Anwalt zum Finanzamt gegeben, der so genannte „Certifying Officer“. Es wird noch einmal alles auf Legalität des Vertrages geprüft wie z. B. die Personaldaten des Käufers.

Nun sind alle Dokumente unterzeichnet und beglaubigt und damit ist die Arbeit des Käufers erst einmal erledigt. Alles Weitere im Kaufprozess erledigt dein Anwalt und sein Team für dich.

Dann geht der Kaufvertrag zum Grundbuchamt. Dort wird alles noch einmal von seitens Verkäufer und Käufer geprüft. Es wird eine Terminvorgabe geben und man vereinbart einen Termin zum Unterschreiben beider Seiten. Danach ist man im Grundbuch eingetragen. Ab der Beglaubigung des Dokuments wird die Stempelgebühr von 0,5 % fällig.

Der Kaufvertrag geht zum Anwalt zurück. Erst dann sind sämtliche Gebühren fällig, die durch den Anwalt gezahlt werden (z. B. Kaufpreis, Anzahlung oder Raten).

 

⇒ 4. Registrierung der Immobilie 

Nach der Grundbucheintragung mit vollem Namen beginnt der Urkundenprozeß.

Sobald die Zahlungen eingegangen sind, beauftragt der Anwalt beim Innenministerium „Land Registration Office“ die Übertragung vom Grundbuch zur Urkunde. Damit ist dein Eigentum zum Beispiel vor dem Verkauf an Dritte geschützt und der Vertrag hat Vorrang vor jeglicher nachfolgenden Belastung.

—-> das dauert bei Ausländern 6 – 12 Monate, dann erhält man die Urkunde 

Dafür braucht man ein allgemeines Führungszeugnis in englisch und deutsch. Die Immobilienurkunde dient dazu, um sie an die Bank zu geben, wenn man einen Kredit benötigt oder beim Verkauf der Immobilie (der nächste Käufer braucht dann keine MWST mehr zahlen).

Diese ganzen Schritte im gesamten Prozess werden für dich erledigt. Das ist alles innerhalb der entrichteten Anwaltsgebühr enthalten.

 

⇒ 5. Zusammenfassung der Kosten bei Vertragsunterzeichnung

Wir sprechen hier von ganz anderen Anschaffungsnebenkosten/Steuern im Verhältnis zu Deutschland.

♦ eventuelle Reservierungsgebühren je nach Objekt, Größe und Lage, meist ab 2.000 BP (diese Gebühr geht jedoch nicht verloren, sondern zählt mit in den Kaufpreis – außer man kauft die Immobilie doch nicht)

♦ Die übliche Anzahlungssumme, die bei Unterzeichnung des Kaufvertrages an den Verkäufer zu leisten ist, entspricht 30 – 35 % des Kaufpreises. Damit ist sichergestellt, dass der Käufer es ernst meint und bevor diese Summe nicht entrichtet wird, wird der Kaufvertrag nicht offiziell im Grundbuch registriert werden.

♦ Nach türkisch zypriotischem Gesetz müssen Verträge innerhalb von 21 Tagen nach Vertragsschluss beim Grundbuch hinterlegt werden. Hier verfährt man mit der „Stamp Duty“, der Stempelgebühr in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises, die ans Tax Office entrichtet wird. Diese wird in der Regel gemeinsam mit der Anzahlung geleistet.

♦ MWST: 5 % pro Immobilie (bei Neubau – bei Wiederverkäufen oder Bestandsimmobilien wurde die MWST schon entrichtet)

♦ 6 % Urkundenübertragungssteuer (oder 3% – jeder hat die Möglichkeit, bei der 1. Immobilie nur die Hälfte Steuern zu bezahlen)

♦ Anwaltsgebühren (ca. 1500 BP)